不動産業界の暗部！？

2015/5/27 店舗物件

昨日のワールドビジネスサテライトで、不動産業界の悪しき慣習？が取り上げられていました。

不動産仲介会社は共通データベース「レインズ」で物件情報を共有しているため、どの不動産会社でも同じような物件を扱っている。これは不動産売買が円滑に行われるための仕組みだ。しかし、このルールを不動産仲介の大手が破っているという告発文書がある。記されているのは大手による「囲い込み」行為。レインズなどを通した他社からの問い合わせに「商談中」とウソをつき紹介をしないことをそう呼ぶ。囲い込みが行われるのは、売却物件ついて、自社で買い手を見つけると他社からの買い手に売却するより手数料が増えるためだ。悪質なケースでは物件が値下がりしても、自社の買い手に拘り囲い込みを続けることがある。最も被害を受けるのは売り主なのだ。長年囲い込み行為はあったといい、ＷＢＳが独自調査すると疑いが深い物件が確かに存在した。

売主さんは、なるべく早く売りたいので、不動産屋さんにお願いして、買主を見つけてもらいます。

売主さんから依頼された不動産屋さんは、不動産業者間の共通データベース「レインズ」に物件情報を載せて、広く募集をかけます。売主さんから依頼された不動産屋さんは、売主さんの要望に応えるために、「レインズ」に物件情報を載せないといけません。（※一般媒介といって、売主さんが他の不動産屋さんにもお願いする場合には、「レインズ」への登録義務はありません）

「レインズ」を見た他の不動産屋さんで、買手の紹介のために、問い合わせをするのですが、悪質な仲介会社は、問い合わせに対し「商談中」といった虚偽の理由で物件の紹介を拒否するケースが、問題として取り上げられている「囲い込み」です。

この「囲い込み」によって、売主さんは知らない間にせっかくの売却のチャンスを逃していることもあり得るのです。

なぜ不動産屋さんは、こんな事をするのかというと、自社で買主さんを見つけてきて、契約を成立させると、その仲介成約料（仲介手数料）を売主さん側と買主さん側の両者から取れ、一度の契約で2倍の収益をあげることが出来るからです。

売主さんの利益でなく、不動産屋の利益を優先するといった体質、いわば、お客様である売主さんへの背信行為、裏切り行為が成り立ってしまう事に、不動産業界の闇が垣間見えます・・・。

飲食店オーナーには関係ない！？

「囲い込み」は、売買物件だけでなく、賃貸物件でも言えます。これは退店を検討している飲食店オーナー、解約予告を出している飲食店オーナーにも関わってくるお話です。

売買の場合は、売り手と買い手から仲介手数料を取れるのですが、賃貸の場合は、入居者から賃料の一か月分と上限が決まっております。これは不動産業者が何社間に入ったとしても、宅建業法上、1円たりとも増やせません。賃貸の場合は「家賃の1か月分」が絶対的な上限金額なのです。ただ、宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という、抜け道の様な規定が存在しています。その為、賃貸不動産業界では、自分たちの都合のいい方向に解釈して、借主さんから1か月分の仲介手数料を貰った上で、更に大家さんから「広告料」という名目で、1か月分の家賃（普通に仲介手数料と同じ金額）を貰っています。

物件を管理している不動産屋が、自分達で次の入居者を見つけてくれば、借主さんからの仲介手数料と家主さんの広告料を受け取れ、いわゆる、売買の場合と同じように、両者から収益をあげることが可能となります。

賃貸経営をしている大家さんにとっては、空き物件を長い期間抱えるのは、非常につらい事です。広告料を払わなくても入居者が殺到すればいいのですが、ほかの物件との競争や景気の関係から、それも難しい場合もあります。

居抜きで退店希望の飲食店オーナーにとっても、広く入居者を募って、そのまま現状回復せずに、引き渡す事ができればいいのですが、

入居者を募集する手立てとして、不動産業者にお任せする以外に有効的な選択肢がないというのが現状でした。